KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA HANGİ TARAF DAHA MAĞDUR?

Son dönemde gündemin değişmez konularından olan kira uyuşmazlıkları hem kiracıları hem de mal sahiplerini mağdur ediyor. Hangi tarafın daha mağdur olacağını da ne yazık ki yasalar değil, tarafların ekonomik koşulları ve en çok da vicdanı belirliyor.

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı yüzde 25’i, işyeri kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılında “Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir.

Hukuken doğru ve ideal olanı, kira bedelinin serbest piyasada kendiliğinde, arz ve talep dengesine göre oluşmasıdır. Ancak, Türkiye’nin geleceği ve ekonominin rayına oturması için, herkes gibi mülk sahipleri de fedakârlık yapmak zorundadırlar. Nasıl ki, sabit gelirli fertlere sadece belirli rakamlarla ücret artışı veriliyorsa, kira bedelindeki artış oranının da sadece geçici bir dönem için sınırlanması mülkiyet hakkının özüne dokunmadığı gibi, sözleşme özgürlüğüne aykırı değildir.

1 veya 5 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme yalnızca kiracıya tanınan bir haktır. Örnek olarak; 1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kiraya veren; kiracıya süre bitti evi veya işyerini tahliye et diyemez. Ancak sözleşme bitiminden 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmektedir.

Kira sözleşmesi 5 yıl uzadıysa kiraya veren kiracıyı haklı sebebe dayanmadan çıkartamaz. Kiraya veren kira sözleşmesinin akit tarihinden on sene geçtikten sonra sözleşmeyi feshedebilir. Burada genel hükümlere göre süresinde fesih bildirimi yapılmalıdır.

Kira sözleşmesi 5 yılı geçtiyse kiraya veren kira bedeli tespiti için dava açma hakkına haizdir. Bu davada hakim tarafından bedel belirlenecektir. Hakim %25 sınır ile bağlı değildir. Burada değerlendirme emsal kira bedelleri üzerinden bilirkişi marifetiyle yapılacaktır.

Bir kiracı en fazla kaç yıl oturabilir?

Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda fesih sürelerine riayet ederek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda kiraya veren sözleşme bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak zorundadır. 10 yıllık uzama gerçekleştiğinde kiraya veren herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir.

Burada önemli olan, 10 yıllık sürenin hangi tarihte başladığının tespitidir. Yasal düzenlemeye göre 10 yıllık tahliye süresi, yapılan kira sözleşmesinin süresinin sona erip bundan sonra 10 yıl uzamış olmasını şart koşmuştur. Buna göre, yapılmış olan kira sözleşmesi beş yıllık ise beş yılın sonundan başlayarak on yıllık uzama süresi geçmelidir.

Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Ev sahibinin kiracıyı 10 yıllık uzama süresinden önce aşağıdaki haklı sebep varsa kiracıyı evden çıkarması mümkündür.

Kiraya verenin kiralanana ihtiyaç duyması nedeniyle tahliye

Kiracının eve özensiz davranması

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye

Kira bedelinin iki kere gecikmesi ödenmemesi üzerine iki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracının veya eşinin aynı yerde konutunun olması nedeniyle tahliye

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda yapılan değişiklikle birlikte kiracı kiralayan arasında doğan tüm uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu hale geldi.

Arabuluculuk sürecinin tamamlanması için 3 haftalık süre vardır. Bu süre içerisinde görüşmelerin yapılması ve sonuca varılması gerekir. Zorunlu durumların ortaya çıkması durumunda ise sürenin 4 haftaya çıkması mümkün.